第八章 物权法律制度

　　第一节 物权基本理论

　　一、物与物权

　　(一)物的种类(P337)

　　1、动产(小汽车)与不动产(房屋)

　　【解释】这是最重要的一个分类，后面讲到“物权变动”、“抵押与质押”时都需要区分动产与不动产。

　　2、主物与从物

　　在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。

　　【相关链接】根据《合同法》的规定，在买卖合同中，因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。(P399)

　　【解释】认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：(1)二者在物理上互相独立;(2)二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物;B物脱离A物，则丧失其本来的用途，则B物为从物。

　　【案例】(1)房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分;(2)鞋子与袜子不属于主物、从物关系;(3)茶杯和杯盖属于主物、从物关系。

　　3、原物与孳息(2009年新制度多选题)

　　【解释1】天然孳息是原物根据自然规律产生的物(如母牛生下的小牛、苹果树长出的苹果);法定孳息是原物根据法律规定带来的物(如储蓄存款的利息、房屋的租金)。

　　【解释2】原物、孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。

　　(1)天然孳息

　　一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

　　(2)法定孳息

　　当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

　　【相关链接1】根据《合同法》的规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。(P338)

　　【相关链接2】根据《合同法》的规定，标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。(P393)

　　【例题?多选题】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有( )。(2009年新制度)

　　A、母牛腹中的小牛

　　B、苹果树上长着的苹果

　　C、母鸡生的鸡蛋

　　D、每月出租房屋获得的租金

　　【答案】CD

　　(二)物权的类型(P338)

　　物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　1、所有权

　　【解释】所有权是指当事人对“自己的房屋”享有占有、使用、收益和处分的权利，是物权中最完整、最充分的权利。

　　2、他物权(包括用益物权和担保物权)

　　【解释】担保物权属于他物权，如果甲向乙借款100万元，甲将自己的房屋抵押给乙，乙作为抵押权人对“他人的房屋”享有抵押权。

　　二、物权法的基本原则(P339)

　　1、平等保护原则

　　国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　2、物权法定原则

　　(1)物权种类法定：当事人不得自由创设法律未规定的新物权。

　　(2)物权内容法定：当事人不得在物权中自由创设新的内容(如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押)。

　　3、一物一权原则

　　(1)一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。

　　(2)一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以为多人(如夫妻共同共有)。

　　(3)一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设置多个物权。

　　【解释】甲(所有权人)将自己的手表抵押给了乙(乙对该手表享有抵押权)，甲将手表又质押给了丙(丙对该手表享有质权)，丙在修理该手表时由于不支付修理费被丁留置(丁对该手表享有留置权)。

　　【例题?单选题】根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是( )。

　　A、所有权和抵押权可以同时存在于一物之上

　　B、用益物权和抵押权可以同时存在于一物之上

　　C、一间房屋上可以同时存在两个所有权

　　D、一间房屋上可以同时存在两个抵押权

　　【答案】C

　　【解析】一个物上只能有一个所有权。

　　表8-1 不同类型的物权能否并存

　　4、公示、公信原则

　　(1)公示原则

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记;动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。由此可见，不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。

　　(2)公信原则

　　所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。公信原则赋予公示的内容具有公信力。

　　【解释】公信力的含义：(1)若当事人在享有、变动物权时依法律要求进行了公示，第三人因信赖这一公示而进行一定行为，事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人取得的物权亦受保护;(2)若当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人;(3)若当事人在享有、变动物权时未依法进行公示，则其物权不得对抗第三人。

　　【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲背着乙而与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了房产过户登记手续。过一段时间后乙才得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。问：法院应如何处理?

　　【答案】(1)丙取得房产所有权;(2)乙追究甲的损害赔偿责任。

　　【解析】(1)丙作为信赖公示的权利状态的第三人(善意且无过失)，其取得的物权应受到法律保护;(2)甲的权利得到了公示，也应当受到保护。因此，如果乙背着甲将房屋卖与第三人丙，甲的物权足可以对抗第三人丙;(3)乙虽然作为房屋共同共有人享有所有权，但其权利因为未公示，所以不得对抗善意第三人丙。

　　三、占有

　　1、占有的种类(P340)

　　(1)自主占有、他主占有

　　【解释1】以“主人是自己的名义”(不论自己是否是“真正”的主人)对物的占有，属于自主占有(我的，我占有)。如甲对自己购买的房屋的占有属于自主占有，小偷对赃物的占有也属于自主占有。

　　【解释2】以“主人是他人的名义”对物的占有，属于他主占有(他的，我占有)。如质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于他主占有。

　　(2)直接占有、间接占有

　　【解释1】质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有，出质人、出租人、寄存人、出借人的占有属于间接占有。

　　【解释2】甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人“直接占有”该房屋，则甲则属于“间接占有”。

　　(3)有权占有、无权占有(善意占有、恶意占有)

　　【解释】注意善意占有、恶意占有是对“无权占有”的分类。

　　【例题?单选题】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是( )。

　　A、乙对相机的占有属于无权占有

　　B、丙对相机的占有属于他主占有

　　C、丁对相机的占有属于自主占有

　　D、戊对相机的占有属于直接占有

　　【答案】B

　　【解析】选项B：丙对相机的占有属于自主占有。

　　2、占有制度(P341)

　　(1)事实推定

　　首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有。

　　(2)权利推定

　　占有人在占有物上行使的权利推定为合法，受权利推定的占有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。

　　3、无权占有人与返还请求权人的关系(P341)

　　(1)不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

　　(2)占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

　　(3)占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

表8－2 无权占有

　　三、占有

　　4、占有的法律保护(P341)

　　(1)返还原物

　　①占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;

　　②占有人返还原物的请求权，自侵占“发生”之日起1年内未行使的，该请求权消灭。

　　【解释1】返还原物的请求权，不仅适用于有权占有，也适用于无权占有。

　　【解释2】1年的期间属于除斥期间，自侵占发生之日起超过1年的，该请求权消灭，诉讼时效中的“中止、中断”与此无关。

　　【解释3】1年的期间仅适用于“占有人”基于占用被侵占请求返还原物的期限，“所有权人”基于其所有权请求返还原物的期限，不受1年的限制。

　　(2)损害赔偿

　　①因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿;

　　②关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定(2年)。

　　【解释1】因为侵占人的侵占行为，给占有人造成损害的，占有人除了可以要求侵占人返还原物外(自侵占行为“发生”之日起1年内行使)，还可以要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔偿损失，则占有人可以向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间为2年，自占有人“知道或者应当知道”其权利受到侵害之日起计算。

　　【解释2】请求返还原物属于“物上请求权”，请求损害赔偿属于“债权请求权”。损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。

　　【例题?多选题】甲向乙借款5000元，并将自己的一台笔记本电脑出质给乙。乙在出质期间将电脑无偿借给丙使用。丁因丙欠钱不还，趁丙不注意时拿走电脑并向丙声称要以其抵债。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、甲有权基于其所有权请求丁返还电脑

　　B、乙有权基于其质权请求丁返还电脑

　　C、丙有权基于其占有被侵害请求丁返还电脑

　　D、丁有权主张以电脑抵偿丙对自己的债务

　　【答案】ABC

　　【解析】(1)选项A：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在本题中，甲作为所有权人，丁趁丙不注意时拿走电脑属于违法侵占行为，因此甲有权请求丁返还电脑;(2)选项B：因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有，质权人可以向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。在本题中，质权人乙有权请求非法占有人丁返还电脑;(3)选项C：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。在本题中，丙有权基于其占有被侵占请求非法占有人丁返还电脑。

　　四、物权变动

　　(一)不动产的物权变动(P341-342)

　　1、不动产物权变动的情形(2009年新制度多选题)

　　(1)登记生效

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记，登记生效。

　　(2)物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记

　　①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

　　②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(2008年综合题)

　　【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

　　(3)物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

　　①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。

　　(4)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　【解释】自然资源的所有权虽然可以不登记，但如果在自然资源上设定用益物权和担保物权时，仍应办理登记。

　　【例题1?单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权

　　B、中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权

　　C、中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权

　　D、中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

　　【答案】B

　　【解析】(1)选项A：中州公司取得该块土地的建设用地使用权并办理审批手续，属于合法建造房屋，但其享有建设用地使用权并不是取得房屋所有权的原因;(2)选项BCD：因合法建造、拆除房屋等“事实行为”设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　【例题2?多选题】根据《物权法》的规定，下列关于物权设定生效时间的说法中，错误的有( )。

　　A、甲卖给乙两间房屋，乙自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权

　　B、甲以自己的两间房屋为抵押物向乙借款，乙自该房屋进行抵押登记时起取得该抵押权

　　C、甲继承其父母作为遗产的两间房屋，自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权

　　D、甲自建两间房，自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权

　　【答案】CD

　　【解析】(1)选项AB：房屋买卖的所有权、房屋的抵押权自登记之日起生效;(2)选项CD：物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。

　　【例题3?多选题】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、甲已经取得了该房屋的所有权

　　B、甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人

　　C、甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力

　　D、甲可以出租该房屋

　　【答案】ACD

　　【解析】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本题中，甲对房屋的所有权不以登记为要件，但甲在处分该房屋时，应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

　　【例题4?多选题】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。关于甲、乙、丙三方的关系，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效

　　B、乙对房屋的占有是合法占有

　　C、乙可以请求人民法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效

　　D、丙已取得该房屋的所有权

　　【答案】BD

　　【解析】(1)选项AB：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，甲与乙之间的房屋买卖合同有效，乙根据房屋买卖合同而合法占有该房屋，但乙因未进行产权登记而不能取得该房屋的所有权;(2)选项CD：甲与丙之间的房屋买卖合同有效，丙因进行了产权登记而取得了该房屋的所有权。